先说答案，不值得买。
一、从宏观层面来分析
财智成功曾经说过，自2018年起，房产将失去投资价值。就在2019年1月11日，李嘉诚在长江实业集团晚宴时对房价做出警示：“买了自己住没问题，但是买来炒千万不要，因为波动很大。”
香港房价很高，当然收入也比较高，但是从租金房价比来看，国内城市有过之而无不及。可以说香港房价未来要经历的波动，内地房价同样有可能出现。
这是从宏观层面做出的判断，毕竟世界上不存在只涨不跌的商品，如今的房价完全可以看成一只股票，用炒股的观点去看待，就可以得出更直观的结论。
今天420万元的商铺，有没有可能会降到300万元呢？如果降了，这个损失你能承受吗？
二、我们再从投资回报的角度来做进一步的分析
420万元，选择三年期大额存单利，可以轻松达到4.18%的年利率，还可以按月付息，这样一年能有175560元利息，比租金要高出2.56万元。
单纯看租金回报率的话，15万元的租金相对于420万元的房价，回报率只有3.57%，显然有点太低了。
商铺投资，租金回报率能达到6%以上才有投资价值，也就是420万元起码要达到25万元左右的租金水平才比较划算。能够达到6%以上租金水平，也要17年才能收回本金。实际上6%在当下是最低标准了，毕竟上涨空间已经不大，不能指望租金大幅上涨了。
真正有投资价值的年回报率应该达到8%以上，也就是12年左右就能收回全部本金，但是这样的商铺基本都被有门路的人买走了。
三、从实体店经营状况来看
网购已经成为趋势，性价比高，选择面更广，对实体店冲击巨大。
智能手机的普及，改变了国民的生活习惯，有事没事抱个手机，或玩游戏，或看视频，或看书看新闻，成为消磨时间的利器。在这种情况下，人们越来越懒，越来越宅，足不出户就可以网购，何必去逛街，实体店的生意自然大受影响。
四、从产能过剩角度来看
新的楼盘在不断推出，都会自带一批商铺，市场是有限的，需求没有明显上涨，线下的生意还在被网上不断分流，大饼越摊越薄，产能过剩已经形成，而且还在加剧，未来生意一定会越来越难。
五、从流动性来看
商铺过户成本非常高，至少在10%以上，也就是说今天你420万元买下的商铺，将来要出售的话，近税费就有可能高达五六十万元，这还是一分钱不加的情况下，找接盘侠的难度是极高的。最大的可能要么是没人买，要么亏本卖，亏损一百万也很正常。
六、从租金上涨的概率来看
现在房价上涨趋势已经越来越慢，已经开始进入有价无市阶段，租金上涨空间有限。未来生意一旦难做，租商铺的人也会减少，或者要求降租，这样租金回报率还会进一步降低。
七、从贷款角度来看
商铺贷款首付要50%，贷款利率也更高，一般7.20%左右，并且只能贷款10年。这样420万元的商铺如果贷款210万元的话，每月还款金额就高达2.46万元，一年就是29.52万元，租金不过刚够一半，还要再掏14.52万元才行。
综上所述，这是完全不值得投资的商铺，风险极大，不要考虑了。
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